Forum Wiceprzewodniczącego Sejmowej Komisji Infrastruktury

piechocinski

Wykupy nieruchomości pod cel publiczny - uwagi z drogowej praktyki

W powszechnie prowadzonej szerokiej dyskusji nad realnością programu budowy
autostrad, dróg ekspresowych i pozostałych wyrażane są poglądy, że na
przeszkodzie w osiągnięciu założonego celu stoją obowiązujące przepisy z
zakresu ochrony środowiska i zamówień publicznych. Niektórzy z dyskutantów
poruszają jeszcze problemy materiałowe i kadrowe. W tych sprawach pisałem już wielokrotnie. Poza dyskusją pozostają sprawy z zakresu nabywania nieruchomości pod planowany cel publiczny.
Dotychczasowe doświadczenia drogowców w tym zakresie
upoważniają do stwierdzenia, że:
- dostępność w krótkim okresie dużych środków finansowych UE,
- doskonalenie procedur w zakresie lokalizacji inwestycji,
- nowelizacja prawa zamówień publicznych, prawa budowlanego i prawa ochrony
środowiska,
- zapewnienie nowych technologii, materiałów i kadr,

nie przyniosą spodziewanego efektu w postaci przyśpieszenia realizacji
planowanego programu budowy dróg, bez zmiany przepisów w zakresie nabywania
nieruchomości, w szczególności nieruchomości zabudowanych.

W trakcie nabywania nieruchomości pod budowę i rozbudowę dróg krajowych
dostrzegalne są mankamenty przepisów obecnie obowiązującego prawa, często
powodujące trudności w stosowaniu oraz konieczność jego interpretowania.
Jako przykład można przytoczyć kwestię podatku od towarów i usług (VAT),
który to podatek jest różnie traktowany przez różne przepisy prawa w
związku z nabywaniem nieruchomości.

Problemy z VAT-em

W zbiorze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych (stosowanych na równi z przepisami prawa), standardzie III.1 „Wartość rynkowa jako podstawa wyceny” punkt. 1.7
zapisano, że wartość nieruchomości ustalana w operacie szacunkowym nie
zawiera podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomości, w tym podatku
VAT. Zapisano tam również, że tak ustaloną wartość można traktować jako
wartość rynkową nieruchomości. W przypadku gruntu bez naniesień zapis ten
może być zgodny z rzeczywistością (w przypadku, gdy zbywca ma szansę
odkupić grunt od innej osoby fizycznej np. sąsiada), chociaż przy
odtworzeniu areału poprzez odkupienie gruntów nierolnych zbywanych przez
samorządy czy Skarb Państwa zbywca musi zapłacić podatek VAT. Jeśli chodzi
o zbywane na rzecz Skarbu Państwa naniesienia roślinne czy budowlane
stanowiące własność osób fizycznych obowiązujące przepisy uniemożliwiają
realne ich odtworzenie. Aby odtworzyć takie naniesienia należy zapłacić ich
cenę rynkową zawierającą podatek VAT. W taki sposób reguluje tę kwestię
zapis art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 roku o cenach (Dz. U.
z 2001 r. nr 97, poz. 1050 ze zm.).
Aby uniknąć takiej rozbieżności należy ujednolicić definicję wartości
rynkowej w obowiązujących przepisach prawa, względnie rozróżnić pojęcie
wartości rynkowej dla podmiotów, które przy odtworzeniu składników majątku,
jakimi są nieruchomości sprzedane na rzecz Skarbu Państwa pod budowę dróg
mają możliwość odliczenia naliczonego VAT-u np. od wartości materiałów
budowlanych oraz dla podmiotów, które takiej możliwości nie mają (np. osoby
fizyczne). Tym samym wartość rynkowa dla pierwszej grupy powinna być ceną
brutto, tj. zawierać w sobie należny podatek VAT, podczas gdy dla drugiej
ceną netto, do której należałoby doliczyć podatek VAT. Aby urzeczywistnić
takie traktowanie wartość rynkowej niezbędna jest zmiana przepisów
dotyczących wyceny nieruchomości, w tym standardów zawodowych rzeczoznawców
majątkowych.

Problemy z wyszacowaniem wartości

Kolejny problem przy nabywaniu nieruchomości w oparciu o wycenę
rzeczoznawcy majątkowego stanowi wartość odtworzeniowa obiektów
budowlanych. Zarówno ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. nr 46 z 2000 r. ze zm.), jak i rozporządzenie Rady
Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), a
także ww. standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych definiują wartość
odtworzeniową nieruchomości jako wartość równą kosztom odtworzenia obiektu
z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wydawać by się mogło, że wypłata
odszkodowania ustalonego w ten sposób jest zgodna z odczuciem społecznej
sprawiedliwości, tzn. tak ustalone odszkodowanie wypłacone przy nabywaniu
nieruchomości pod drogę sprawia, że właściciel nie zyskuje nic ponad to co
posiadał przed przeznaczeniem jego nieruchomości pod drogę. W
rzeczywistości okazuje się jednak, że oferowana kwota nie wystarcza na
wybudowanie obiektu, gdyż nie jest możliwe wybudowanie zużytego obiektu. W
tym przypadku sprawa nie może zostać rozwiązana w drodze umowy
cywilno-prawnej (właściciel odmawia przyjęcia oferty Generalnego Dyrektora
Dróg Krajowych i Autostrad), lecz trafia na drogę postępowania
administracyjnego prowadzonego przez wojewodę. Wprawdzie w nowej
SpecUstawie zapisano, że ustalone odszkodowanie nie może pogorszyć sytuacji
mieszkaniowej właściciela, jednak nie podano sposobu obliczenia tej wartości.

Rozwiązaniem w tej kwestii mogłoby być zróżnicowanie w ww. ustawie o
gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu w sprawie wyceny... oraz
standardach zawodowych sposobu określania odszkodowania ze względu na cel
służący de facto przymusowemu zbyciu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa
z przeznaczeniem na cel publiczny.

Zamiana nieruchomości

Trudnym problemem jest także kwestia dokonywania zamian nieruchomości
Skarbu Państwa na nieruchomości będące własnością osób fizycznych. W
znowelizowanej ustawie (podobnie jak w „starej”) (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze
zm.) zagadnienie to poruszone jest dość lakonicznie w art. 13 ust. 2. Jest
tam mowa o uprawnieniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do
nabywania nieruchomości położonych poza projektowanym pasem drogowym z
przeznaczeniem ich na nieruchomości zamienne. W związku z faktem, że
przedmiotowa ustawa, w kwestiach nią nieuregulowanych, odsyła do powyżej
wymienionej ustawy o gospodarce nieruchomościami, okazuje się, że Generalny
Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad nie może dokonać takiej zamiany
bezpośrednio z właścicielem działki przewidzianej do zajęcia pod budowę
drogi. Jest to konsekwencją faktu, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i
Autostrad nabywa nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa (w
trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad) oraz, że
reprezentantem Skarbu Państwu w zakresie gospodarki nieruchomościami, w tym
zamiany nieruchomości jest starosta. Zgodnie z ustawą przed dokonaniem
zamiany nieruchomości Generalny Dyrektor zobowiązany jest wystąpić do
Ministra Infrastruktury o zgodę na złożenie wniosku do starosty o
wygaszenie trwałego zarządu oraz o dokonanie zamiany. Dopiero po uzyskaniu
takiej zgody można złożyć stosowny wniosek w tej sprawie. O tym jak bardzo
skomplikowany proceduralnie jest proces zamiany świadczy fakt, że starosta,
aby wykonać wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad musi
uzyskać zgodę wojewody. Z uwagi na tę skomplikowaną procedurę proces
zamiany nieruchomości trwa długo uniemożliwiając tym samym szybkie
pozyskanie nieruchomości.
Celowe zatem byłoby umieszczenie w ww. ustawie zapisu modyfikującego
przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, które nakazują dokonanie
zamiany za pośrednictwem starosty po spełnieniu długotrwałych wymogów
formalnych. Zapis pozwalający w sposób jednoznaczny na dokonywanie zamiany
nieruchomości przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad
uprościłby znacznie oraz skrócił procedurę pozyskania nieruchomości w
drodze zamiany.

Problem resztówek

Mówiąc o przywołanej powyżej ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r., mimo
niewątpliwych jej zalet pozwalających na przyspieszenie procesu budowy dróg
krajowych należy także skrytykować brak precyzji w sformułowaniu przepisu
art.13 ust. 3. Jest tam mowa o obowiązku Generalnego Dyrektora Dróg
Krajowych i Autostrad do nabycia pozostałej części nieruchomości, powstałej
w wyniku podziału w przypadku jeśli po nabyciu części działki pod drogę
pozostała część nie będzie się nadawała do wykorzystania na dotychczasowe
cele. Brak jest jednak w ustawie kryteriów, według których należałoby
rozpatrywać czy działka nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele,
tj. czy należy kierować się kryterium powierzchni, kształtu, ukształtowania
terenu, zmianą warunków dojazdu, uciążliwością oddziaływania drogi itp. Z
uwagi na brak jednoznacznych kryteriów, ocena, czy działka spełnia
przesłanki przytoczonego przepisu czy też nie, jest w dużej mierze
subiektywna. Szczególnie kontrowersyjna jest kwestia „odcinania” części
nieruchomości przez nowobudowaną drogę i powstanie długiego dojazdu do
drugiej części.
Remedium w stosunku do ww. problemów przy podjęciu decyzji co do wykupienia
działki bądź jego braku mogłoby być doprecyzowanie ww. przepisu poprzez
skonkretyzowanie kryteriów oceny przydatności działki do wykorzystania na
cele realizowane przed przeznaczeniem jej części pod rozbudowę drogi.
Regulacji wymagają również liczne przypadki znacznego zmniejszenia
powierzchni gospodarstw rolnych poprzez przeznaczenie ich części pod budowę
drogi. Zmniejszając np. o 1/3 powierzchnię gospodarstwa rolnego wymusza się
konieczność zmiany profilu produkcji, ograniczenia niepotrzebnego sprzętu
itp., a w konsekwencji powoduje utratę przyszłych korzyści.
Zgodnie z art. 12 SpecUstawy projekt podziału nieruchomości zatwierdza
wojewoda w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, zaś linie podziału
nieruchomości stanowią linie rozgraniczające teren ustalone mocą tej
decyzji. Mimo niezaprzeczalnego atutu takiego rozwiązania, jakim jest
uniezależnienie zatwierdzenia projektu podziału od wydawania jednostkowych
decyzji wójta danej gminy jest jednak także negatywna strona tego zapisu.
Ujawnia się ona w momencie, gdy okazuje się, że podział zatwierdzony
decyzja nie uwzględnia niewykazanych na mapie sytuacyjnej obiektów albo
szczególnych uwarunkowań związanych z nieruchomością. Wynika to z faktu, iż
– zgodnie z art. 5 ust. 5 ww. ustawy – o wszczęciu postępowania w sprawie
wydania decyzji strony informowane są w drodze obwieszczenia wojewody w
urzędzie gminy oraz w prasie lokalnej. Brak jest bezpośredniego
informowania stron, co powoduje, że właściciele wnoszą uwagi do podziału
już po wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, często w dniu, gdy
decyzja zyskała już klauzulę decyzji ostatecznej (tj. gdy minął już
ustawowy termin złożenia odwołania od decyzji do organu drugiej instancji).
Zdarza się, że informacje przekazane przez właściciela powodują, że
występuje konieczność zmiany linii rozgraniczających. W związku z faktem,
iż zmiana decyzji na tym etapie spowodowałaby konieczność wszczęcia nowego
postępowania i mogłoby to wydłużyć czas przygotowania inwestycji, niezbędne
jest znalezienie rozwiązania satysfakcjonującego zarówno właściciela
nieruchomości przeznaczonej pod drogę, jak i inwestora . Jedną z
propozycji może być nabycie części nieruchomości w drodze przeniesienia
udziałów w prawie własności nieruchomości oraz zobowiązanie Generalnego
Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do dokonania podziału nieruchomości po
wybudowaniu drogi i wykonaniu inwentaryzacji porealizacyjnej określającej
faktyczną zajętość pasa drogi. Po przeprowadzeniu takiego podziału możliwe
jest zniesienie współwłasności i ostateczne zamknięcie procesu nabywania
nieruchomości. Jak wskazuje przedstawiony opis, rozwiązanie to powoduje
konieczność poniesienia przez Skarb Państwa dodatkowych kosztów oraz
sprawia, że przez pewien czas właściciel nieruchomości staje się
jednocześnie współwłaścicielem projektowanego pasa drogowego. Jest to
jednak konsekwencją przyspieszonego zbiorczego zatwierdzenia projektu
podziału nieruchomości.

Odszkodowania

Problemu związanego z nabywaniem gruntów nastręcza też zapis artykułu 19
ust. 2 ww. ustawy, w którym zapisano: „Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe
nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa została uprzednio
wydzierżawiona, wynajęta lub użyczona, decyzja o ustaleniu lokalizacji
drogi stanowi podstawę do wypowiedzenia przez Generalnego Dyrektora Dróg
Krajowych i Autostrad umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia ze skutkiem
natychmiastowym. Za straty poniesione na skutek rozwiązania umowy
przysługuje odszkodowanie”. Tak sformułowany przepis nakazuje wypłatę
odszkodowania, nie precyzuje natomiast, jak powinno ono być oszacowane.
Wymaga się tu zapłaty odszkodowania z tytułu strat, ustawodawca nie
wymienia jednak o jakie straty tu chodzi: nakłady na cudzą nieruchomość,
utracone korzyści z tytułu wcześniejszego niż zakładany terminu zakończenia
umowy, inne ?
Analogicznie do poprzedniego akapitu, także w tym przypadku wskazane byłoby
doprecyzowanie tego zapisu, co pozwoli uniknąć dowolności jego
interpretacji.

Spadkobranie w toku

Zauważyć należy, iż ustawodawca nie poruszył w SpecUstawie kwestii
nieruchomości, dla których brak jest przeprowadzonego postępowania w
sprawie stwierdzenia nabycia spadku, co nie jest tożsame z nieruchomością o
nieuregulowanym stanie prawnym. Tym samym kwestia takich nieruchomości nie
jest uregulowana ani w SpecUstawie ani w ustawie o gospodarce
nieruchomościami.

Nieruchomości zabudowane

Przy nabywaniu nieruchomości zdarza się, że projektowana budowa lub
rozbudowa drogi dokonywana będzie na nieruchomości zabudowanej budynkiem
mieszkalnym. Oznacza to konieczność rozbiórki obiektu. Właścicielom takiej
nieruchomości składana jest oferta jej nabycia na rzecz Skarbu Państwa
według wartości rynkowej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Mimo,
że oferowane odszkodowanie powinno być skalkulowane w taki sposób, aby
pozwoliło nabyć lub wybudować inny lokal mieszkalny, to jednak często w
opinii właściciela jest ono niewystarczające. W związku z tym, a także z
innych przyczyn właściciele nie chcą lub nie mogą znaleźć innego lokum. W
świetle obecnie obowiązujących uregulowań prawnych, w takiej sytuacji
inwestor jest zobowiązany do nabycia gotowego budynku lub jego
zbudowania – jako lokalu zamiennego. Podnosi to znacznie koszt nabywania
gruntów, a także przedłuża czas tego etapu przygotowania inwestycji.
W celu częściowego uniknięcia takiej sytuacji należałoby przeznaczyć część
zasobu Skarbu Państwa (zarządzanego przez starostów) na potrzeby GDDKiA i
stosownie do ilości nieruchomości zabudowanych na danym odcinku drogi
zarezerwować odpowiednią ilość lokali mieszkalnych i budynków.
W każdym jednak przypadku pozostaje wspomniana już kwestia zapewnienia
słusznego odszkodowania i niezbędnego czasu w celu umożliwienia
właścicielom samodzielnego przebudowania nabywanych siedlisk.

Płatności

Kolejną kwestią utrudniającą pozyskiwanie gruntów jest długi termin
płatności w przypadku zawierania umów cywilno-prawnych dotyczących
przeniesienia własności nieruchomości. Ten stan rzeczy powoduje często
sprzeciw potencjalnego zbywcy, który uważa, że w takiej umowie zawarta jest
rażąca dysproporcja uprawnień, tzn. wydanie nieruchomości w posiadanie
GDDKiA następuje z reguły z dniem podpisania umowy, zaś wypłata należności
dokonywana jest dopiero po upływie 30 dni. Mimo, iż istnieją przesłanki dla
tak długiego okresu (konieczność weryfikacji przez służby
finansowo-księgowe w Oddziale, a następnie Centrali GDDKiA oraz w Banku
Gospodarstwa Krajowego (dotyczy płatności dokonywanych z Krajowego Funduszu
Drogowego) to należy uznać, że niechęć właścicieli do sprzedaży z odroczoną
płatnością jest uzasadniona.
Rozwiązaniem byłoby skrócenie okresu płatności do niezbędnego minimum, tj.
np. 14 dni – wymaga to jednak radykalnych zmian w obowiązującym systemie i
wdrożenia nowych procedur oraz skoordynowanego działania Oddziału, Centrali
oraz banku.
Występująca często konieczność przekraczania notarialnych terminów
płatności (nawet 45-dniowych) jest niedopuszczalna. Podważa wiarygodność
Inwestora, budzi zdziwienie i protesty, a w konsekwencji stawia pod znakiem
zapytania realizowaną politykę budowy dróg.

Odszkodowania za sąsiedztwo

Bardzo często podnoszony jest problem odszkodowań dla właścicieli
nieruchomości leżących w sąsiedztwie projektowanych dróg, bezpośrednio za
liniami rozgraniczającymi. Właściciele nieruchomości oczekują rekompensaty
za utrudnienie dojazdu, uciążliwe sąsiedztwo – hałas, skażenie środowiska,
drgania itp. Odsyłanie do analiz porealizacyjnych i ewentualnych obszarów
ograniczonego użytkowania nie przynosi spodziewanych efektów.
Jak z powyższego wynika zdecydowana większość problemów związanych z
nabywaniem nieruchomości dotyczy określenia słusznego odszkodowania
należnego właścicielom z tytułu pozbawienia ich własności części lub
całości nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi.
Kwestia ta nabiera coraz większego znaczenia, w miarę zwiększania zakresu
robót drogowych na terenach zabudowanych, w obrębie aglomeracji miejskich,
a ostatnio sytuację dodatkowo pogarsza rozregulowany rynek nieruchomości .
Powszechne oczekiwanie na poprawę stanu technicznego polskich dróg znajdzie
zrozumienie i aprobatę właścicieli zajmowanych nieruchomości jedynie w
przypadku ich przeświadczenia, że otrzymują naprawdę słuszne (czytaj
sprawiedliwe) odszkodowanie i że nie odbywa się to ich kosztem. Dzisiaj z
tym przekonaniem jest różnie.

Nieruchomości zabudowane –problemy lokalowe
Jak wielokrotnie wcześniej wspomniano, przy dzisiejszych uregulowaniach
prawnych szczególnie trudne jest nabywanie nieruchomości zabudowanych.
Czynność ta niesie za sobą konieczność rozwiązania wielu problemów.
Zgodnie a art. 17 Spec Ustawy w przypadku, gdy decyzja o ustaleniu
lokalizacji dotyczy nieruchomości zabudowanej właściwy zarządca drogi
obowiązany jest, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie,
do wskazania lokalu zamiennego. Pomijając brak definicji lokalu
zamiennego istotnym dla zarządcy drogi jest stworzenie możliwości
uniknięcia tego bardzo kłopotliwego i trudnego do spełnienia obowiązku
poprzez wypłacenie słusznego odszkodowania umożliwiającego właścicielowi
szybkie, samodzielne przeniesienie domu czy siedliska w inne miejsce.
Niestety obecne przepisy nie dają takiej możliwości.
Art. 18 Spec Ustawy mówi między innymi, że w odniesieniu do lokali
mieszkalnych (czytaj również wielopokoleniowych domów i siedlisk) ustalona
wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych
dotychczasowego właściciela. Jest to niewiele mówiące, bardzo ogólne
określenie. Zdecydowana większość właścicieli nieruchomości zabudowanych
deklaruje chęć samodzielnego przeniesienia domu czy siedliska po otrzymaniu
umożliwiającego mu tę czynność odszkodowania i zapewnieniu odpowiedniego
czasu – zwykle ok. 1,5 roku.
W takiej sytuacji należałoby mu więc wypłacić równowartość wybudowania
porównywalnych obiektów budowlanych – bez obniżania wartości odszkodowania
w związku ze stopniem zużycia wraz z należnym podatkiem od towarów i usług
(etapy płatności do uzgodnienia).
Na zwracaną w czasie rozmów uwagę, że dom jest stary np. 40- letni
właściciel odpowiada, że mógłby w nim mieszkać i następne 40 lat, a w nowym
miejscu starego domu nie wybuduje, jeżeli Inwestor potrafi to on się zgodzi
i przeprowadzi, po uzgodnieniu lokalizacji.
Dzisiejsze zasady określania wartości nieruchomości zajmowanych pod drogi
nie uwzględniają przedstawionej specyfiki zagadnienia i wymagają
nowelizacji. Problem zarysowano bardzo ogólnie, wymaga on szczegółowego
rozpracowania. Dzisiaj pewnym rozwiązaniem przedstawionych sytuacji jest
nabycie nieruchomości zamiennej. W jednostkowych przypadkach jest to
rzeczywiście możliwe ale przy większej liczbie zajmowanych nieruchomości
jest nierealne z uwagi na brak w danym rejonie podaży tylu nieruchomości i
koniunkturalny wzrost poziomu ich cen. Innym dzisiaj już zastosowanym na
naszym terenie rozwiązaniem jest odtworzenie siedliska w nowym miejscu
przez Inwestora i dokonanie zamiany wraz obciążeniem hipoteki nowej
nieruchomości kwotą wynikającą z różnicy pomiędzy proponowanym
odszkodowaniem, a faktycznymi kosztami odtworzenia nieruchomości. Konieczna
jest jednak zgoda właściciela na obciążenie i lokalizację. Najczęściej
właściciele zgody takiej nie wyrażają. Szersze stosowanie takiego
rozwiązania spowoduje konieczność utworzenia w Oddziałach komórek, które
będą organizować przetargi, zlecać budowy nowych siedlisk, nadzorować je i
odbierać, a na końcu regulować stany prawne. Będzie się to dziać pod presją
czasu i obawy o opóźnienie budowy drogi, a skutkować będzie ponoszeniem przez
Skarb Państwa dodatkowych kosztów. Przy dużej liczbie tego typu spraw znaczna część pracowników zajmować się będzie budową domów i siedlisk, a nie budową dróg.

Nieruchomości zamieszkałe bez właściciela

Niezmiernie trudnym problemem jest nabywanie nieruchomości zamieszkałych o
nieuregulowanym stanie prawnym. Najczęściej są one wywłaszczane, a
odszkodowania składane do depozytów sądowych. Właściciele nie otrzymują
odszkodowań i nie mają żadnych możliwości rozwiązania swoich problemów
mieszkaniowych. W tym przypadku Inwestor musi zapewnić lokale zamienne na
czas regulowania spraw spadkowych. Konieczne jest więc spowodowanie
skrócenia postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących regulacji
stanów prawnych takich nieruchomości.
Należy też umożliwić spadkobiercom płacenie podatków spadkowych po
otrzymaniu odszkodowań, gdyż często nie są w stanie opłacić ich wcześniej.
Janusz Piechociński ,dyrektor ds. procesów inwestycyjnych ,ZDG TOR ,janusz@piechocinski.pl

Autor dziękuje pracownikom administracji drogowej i rzeczoznawcom majątkowym za nadesłane uwagi i postulaty.

piechocinski

Wnioski z praktyki nabywania nieruchomości pod cel publiczny

1. Liniowość projektów drogowych, ich duża skala oraz strategiczne znaczenie dla gospodarki i państwa wymagają zastosowania odrębnych i szczególnych regulacji prawnych wszystkich kwestii związanych z nabywaniem nieruchomości pod budowę dróg.

2. Autostrady, drogi ekspresowe i obwodnice ze względu na interes społeczny i wręcz rację stanu winny posiadać bezwzględny priorytet realizacji, uzasadniający w szczególnych przypadkach ograniczenie prawa własności oraz nadzwyczajne rozwiązania w zakresie przepisów o postępowaniu administracyjnym.

3. Obecnie obowiązujące prawo stwarza konieczność zbyt dowolnej jego interpretacji i powinno pilnie ulec zmianie.

4. Stanowione prawo musi gwarantować przestrzeganie praw właścicieli zajmowanych i sąsiadujących nieruchomości do słusznego odszkodowania.

5. Znowelizowana Spec Ustawa słusznie ustanawia wojewodę głównym decydentem w odniesieniu do inwestycji na drogach krajowych.

6. Urzędy Wojewódzkie muszą być szybko dostosowane w zakresie organizacyjnym i kadrowym do wykonywania zwiększonych obowiązków.

7. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej jako organ odwoławczy winien rozpatrywać odwołania od decyzji wojewody ze zrozumieniem całego procesu inwestycyjnego w przewidzianym prawem terminie.

8. Egzekucja decyzji administracyjnych w kwestiach związanych z budową dróg powinna być natychmiastowa, tj. przeprowadzona niezwłocznie po otrzymaniu odpowiedniego wniosku od inwestora.

9. Realizacja Rządowego Programu Budowy Autostrad i Dróg Ekspresowych w zakładanych terminach, w atmosferze zrozumienia i akceptacji społecznej wymaga bezwzględnie pilnej zmiany systemu finansowania nabywania gruntów.

ALI · Gość

DLACZEGO GDDKIA NIE NEGOCIUJE WARUNKÓW NABYCIA NIERUCHOMOŚCI TULKO PRZYSYŁA OFERTE CENOWĄ NA KTÓRĄ W ŁAŚCICIEL MUSI SIĘ ZGODZIĆ ?
W PRZECIWNYM WYPADKU GDDKIA GROZI WYWŁASZCZENIEM W CIĄGU 3O DNI.

piechocinski

ale wywłaszczenie jest na warunkach rynkowych i ostateczną cenę wyznaczy sąd.Pierwsza oferta cenowa jest "zachętą do negocjacji"?

polak · Gość

"zachęta do negocjacji" - cena dwukrotnie niższa od wartości rynkowej. Very Happy

Rozśmieszasz Waść swoją naiwnością lub brakiem odwagi do oznajmienia rzeczywistości.

W układowych sprawach wykupu ceny są zawyżane (Raport NIK o wykupach gruntów)

Dlaczego w innych krajach rozwiniętej demokracji właściciele nieruchomości cieszą się na samą zapowiedź budowy drogi przez ich nieruchomości?

Bo tam nikt nie chce ich oszukać lub wyłudzić łapówki, ceny wykupu przewyższają wartość rynkową (jest to zmienna w czasie).

Inwestorowi opłaca się trochę przepłacić, bo inwestycja i tak przyniesie korzyści.

polak · Gość

piechocinski

co to znaczy dla Ciebie uczciwie tyle ile jest warte ,tyle ile potrzeba na odtworzenie np.domu czy tyle ile chce własciciel (zaplacili 120 usd za metr to ja chce 200 Na przyklad) sprawa jest wyjątkowo złożona i chyba nie czytałeś uważnie mojego tekstu gdzie pokazuje te dylematy....łątwo napisać dajcie tyle aby właściciel był zadowolony a potem NIK napisze raport o przekroczeniu cen akceptowanych i tak dalej...

polak · Gość

przekroczenie cen akceptowanych NIK zakwestionował, ponieważ drastycznie odbiegały od wartości rynkowej.

uczciwie tyle ile jest warte- to znaczy, ile w danej okolicy, na danym obszarze płacą inni kupujący, a nie połowę tej ceny jak proponują spółki zajmujące się wykupem nieruchomości.

polak · Gość

piechocinski

Moze jeszcze raz przeczytasz moj artykuł o tym właśnie piszę pozdrawiam jp

Polka · Gość

To jest wymigiwanie się od jasnej odpowiedzi! Proszę zatem, aby podjął Pan inicjatywę zmiany sytuacji, w której GDAKA dyktuje warunki dotyczące dalszego LOSY LUDZKIEGO, przywiązania do domu rodzinnego itp. imponderabiliów, jeśli Pan to rozumie i czuje.
Drogi ważniejsze, czy ludzie, na miłość boską???tylko niech Pan nie mówi, że ludzie (czytaj TIRy) musza gdzieś jeżdzić. Tiry na tory.
Artykuł ciekawy, brakuje tylko Pańskiego postanowienia, aby zacząć działać w tym względzie.
Pozdrawiam.

piechocinski

Wybacz ale Przewodniczącym sejmowej Komisji Infrastruktury byłem 2 lata temu teraz mój wpływ jest ograniczony ,proponuję ,piszę artykuły i uwagi ,prezentuję tą problematykę na konferencjach, przygotowałem Biała księgę procesów inwestycyjnych...etc teraz odpowiadam za te sprawy w ramach programu wyborczego PSL ..

polak · Gość

piechocinski

daj choć szanse i czas,szkoda ze nie starasz się coś poza złośliwości a to tu i tam napisać

polak · Gość

bo nie ja u władzy siedzę - tylko waść